Nyheter - generell

Vi har tagit fram en checklista med ett antal handfasta tips och råd om vad du som hyresgäst behöver tänka på och kan göra för att få en god överblick över de kostnader som kan påverka den totala hyran nästa år.

Trots att marknadshyran för vakanta lokaler sjunker ökar hyrorna avsevärt på grund av indexuppräkningen. I stället för marknadshyra får vi inflationsdriven hyra. På enbart två år kommer hyrorna, oberoende av huruvida efterfrågan på lokaler ökar, att höjas med 20 procent enbart baserat på förändringarna i konsumentprisindex. De höga indexuppräkningarna av hyran leder till permanenta höjningar av hyran och blir beständiga även då inflationstakten avtar. Något som Svensk Handel ifrågasätter starkt.

Om du loggar in som medlem i Svensk Handel kommer du här nedan att kunna ladda ner den fördjupade informationen samt checklistan. 

checklista-indexering-av-hyran-2024.pdf

interior-kopcentrum-iii.jpg

Indexeringen av hyran för 2024 står för dörren

Sidor - svenskhandel.se

Företag inom handeln hyr ofta sin lokal, som kan vara ett kontor, en butik eller ett lager. Avtalen och reglerna för kommersiell hyresrätt kan vara krångliga att förstå.

Med vår guide får du en bättre utgångspunkt för dina hyresförhandlingar. Att ha kunskap kring de grundläggande reglerna i lokalhyresrätt kan hjälpa dig att undvika konflikter som kan uppstå i samband med avtal och villkor.

Om du loggar in kommer du som medlem här kunna ta del av vår hyresguide.

Svensk Handel Juridik är experter på lokalhyresjuridik och hjälper dig gärna med rådgivning.

gatubild-stockholm-ii.jpg

Hyresguiden

Det första du behöver göra om du fått en uppsägning av din hyresvärd, är att skicka den till hyresnämnden för medling. Detta måste ske inom två månader från att du fått uppsägningen och gäller oavsett om den avser villkorsändring eller avflytt. Detta är en förutsättning för att du som lokalhyresgäst ska ha rätt till ersättning.

"Så fungerar en process i hyresnämnden"

När du som lokalhyresgäst mottagit en uppsägning för avflytt från din hyresvärd måste du alltid flytta, oavsett vad anledningen till uppsägningen är. Genom det indirekta besittningsskyddet har du som hyresgäst rätt till skadestånd om kravet på avflytt är oskäligt. Enligt hyreslagen krävs nämligen ett så kallat godtagbart skäl för att kräva avflytt.

De vanligaste godtagbara skälen för avflytt är

För att slippa skadeståndsskyldighet måste dock hyresvärden erbjuda hyresgästen en annan godtagbar lokal (ersättningslokal).

Om du som lokalhyresgäst får en uppsägning för villkorsändring från din hyresvärd behöver du vara medveten om att det inte innebär någon rätt att få fortsätta hyra lokalen. Det finns alltså en risk att du behöver flytta från lokalen om ni inte kommer överens om nya villkor.

När du får en uppsägning från hyresvärden ska du alltid kontrollera att den är korrekt. Det finns nämligen formkrav som måste uppfyllas för att den ska vara giltig. Om några av dessa formkrav inte är uppfyllda är uppsägningen ogiltig och hyresavtalet är förlängt på oförändrade villkor.

Kom ihåg att det behöver finnas en underrättelse om att hyresgästen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. En sådan hänvisning ska se ut så här; 'Om förlängning av hyresförhållandet inte kan komma till stånd och Ni inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, har Ni att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling'.

Vid en uppsägning för villkorsändring, kontrollera att:

De nya villkoren är tydligt angivna i uppsägningen eller i form av ett förslag till ett nytt hyresavtal. Du ska kunna förstå exakt vad de nya villkoren innebär utan att behöva ställa kompletterande frågor till hyresvärden.

Är du osäker på uppsägningens giltighet? Svensk Handel Juridik svarar gärna på frågor och biträder hyresgäster vid förhandlingar med hyresvärdar.

bitrade-butik-heminredning.jpg

Om ditt hyresavtal sägs upp av hyresvärden

Uppsagt hyresavtal – så fungerar det

Många hyresförhandlingar sker mellan hyresgäst och hyresvärd utan inblandning av domstol, hyresnämnd eller ombud. Om det råder oenighet kring avtal, eller om du som lokalhyresgäst är osäker på vilka rättigheter du har, kan du få hjälp av hyresnämnden.

Det finns åtta hyresnämnder i Sverige. 

 är en förvaltningsmyndighet som liknar en domstol. Nämnden kan meddela avgöranden, medla, ge upplysning samt ge service till allmänheten. Hyresnämnden kan inte pröva skadeståndskrav på grund av indirekt besittningsskydd. Sådana tvister avgörs av allmän domstol med tingsrätt som första instans. Läs mer i Hyresguiden: 

Till skillnad från allmän domstol är ärenden i hyresnämnden avgiftsfria. Du riskerar inte heller att behöva betala motpartens ombudskostnader om du förlorar. På motsvarande vis får du därför räkna med att stå dina egna kostnader för ombud i ärenden som hanteras av hyresnämnden.

För dig som lokalhyresgäst är det huvudsakligen de steg som presenteras nedan som kommer i fråga hos hyresnämnden.

Det första du behöver göra om du fått en uppsägning av din hyresvärd, är att skicka den till 

 för medling. Detta måste ske inom två månader från att du fått uppsägningen och gäller oavsett om den avser villkorsändring eller avflytt. Detta är en förutsättning för att du som lokalhyresgäst ska ha rätt till ersättning.

Om du som lokalhyresgäst själv säger upp avtalet för villkorsändring (vanligen hyressänkning), måste du också skicka in din uppsägning till hyresnämnden. Det måste göras inom två månader från och med att du gjorde din uppsägning till hyresvärden. Om du missar att skicka in uppsägningen till hyresnämnden, eller om du drar tillbaka en  medlingsansökan före hyrestidens utgång, är uppsägningen utan verkan och hyresavtalet förlängs för en ny hyrestid på oförändrade villkor.

Du som lokalhyresgäst behöver inte hänskjuta (ansöka om medling för) din egen uppsägning för avflytt till hyresnämnden.

Om du hänskjutit (ansökt om medling för) din uppsägning till hyresnämnden, får både du och hyresvärden en skrivelse med ärendenummer. I skrivelsen står det att du senast fyra månader före hyrestidens utgång måste underrätta hyresnämnden om du vill att de bokar in ett möte för medling (medlingssammanträde).

Så förbereder du dig inför ett förhandlingsmöte

Börja med att kontakta din hyresvärd och boka in en tid för ett eget förhandlingsmöte. Innan mötet bör du fundera på vilka argument du vill framföra. Det kan handla om dina ekonomiska förutsättningar, marknadsutvecklingen i ditt område, eller lokalens utformning och skick. Allt sammantaget kan påverka din betalningsförmåga, vilket din hyresvärd bör ta hänsyn till vid hyressättningen.

Ett tips för att lyckas i förhandlingen är att samla in hyresuppgifter om lokaler i närheten som är jämförbara med din lokal. Med jämförbar menas att lokalerna ska vara liknande i storlek, läge och utformning. Det måste också tillhöra samma lokaltyp. Om du exempelvis driver en butik kan du inte jämföra din lokal med en restauranglokal.

Om det är hyresvärden som har sagt upp avtalet för villkorsändring ska de visa att de nya villkoren är skäliga och marknadsmässiga. Innan ett möte med din hyresvärd bör du begära att både motiv och det jämförelsematerial som uppsägningen baserats på presenteras. Om hyresvärden av någon anledning inte vill presentera sitt underlag kanske det inte är någon idé att fortsätta de enskilda förhandlingarna. Kontakta då hyresnämnden och be dem sätta ut ett medlingssammanträde.

Ett medlingssammanträde är frivilligt för parterna att delta i men till skillnad från en rättegång i domstol är de inte offentliga. Med på sammanträdet är ett hyresråd, en sekreterare samt ledamöter som är utsedda av respektive branschorganisation. För butikslokaler är det ledamöter utsedda av Svensk Handel och Fastighetsägarna.

Vid medlingssammanträdet får både du och hyresvärden möjlighet att presentera de argument och jämförelsematerial som ni anser styrker er uppfattning om marknadshyran. Nämnden försöker vid sammanträdet klarlägga vad parterna är oense om och hjälpa dem att nå en överenskommelse. Hyresnämnden ger även parterna ett medlingsbud om det inte är uppenbart att en uppgörelse inte kan träffas.

Om medlingssammanträdet inte leder till en överenskommelse, och parternas förhandlingar handlar om vilken hyra som ska betalas, kan någon av parterna begära att hyresnämnden ska yttra sig över/uttala sig om lokalens marknadshyra. Hyresnämnden lämnar inte marknadsyttrande avseende omsättningshyra (hyra baserad på företagets försäljning).

Prövningen inleds i regel med en besiktning på plats av de lokaler som respektive part åberopat som jämförbara och efterföljs av ett sammanträde i hyresnämnden.

Marknadsyttrandet är inte bindande för parterna, men om hyresvärden inte godkänner nämndens angivna hyresnivå och hyresgästen avflyttar, så har marknadsyttrandet ett mycket starkt bevisvärde vid en eventuell tvist i tingsrätten.

Om hyresvärden har sagt upp hyresgästen för avflytt på grund av att huset som lokalen ligger i ska rivas eller byggas om måste hyresvärden erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Hyresvärden kan annars bli skadeståndsskyldig.

Om parterna inte är överens om att den föreslagna lokalen kan ersätta den uppsagda lokalen så kan någon av parterna begära att hyresnämnden yttrar sig över/uttalar sig om ersättningslokalens godtagbarhet. Precis som ifråga om marknadsyttrande ovan, är inte heller detta yttrande bindande för parterna. Om parterna inte kommer överens har dock yttrandet ett mycket starkt bevisvärde vid en eventuell tvist i domstol.

Vid sin prövning tittar hyresnämnden på om ersättningslokalen är tillgänglig för hyresgästen i nära anslutning till avflyttningen från den uppsagda lokalen och om den i skälig utsträckning har motsvarande läge/storlek/utformning. Nämnden tittar också på om det finns samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som i den uppsagda. Hyran för ersättningslokal får vara högre än den uppsagda lokalens, så länge den inte har en hyra som överstiger marknadshyresnivån.

Om parterna inte träffat en överenskommelse vid hyrestidens utgång kan de komma överens om att flytta fram upphörandetiden för att få mer tid att förhandla. Om en av parterna inte vill träffa en sådan överenskommelse så kan den andra parten ansöka om uppskov med avflyttningen hos hyresnämnden.

Hyresnämnden kan maximalt bevilja två års uppskov. Vid bedömningen av hur lång uppskovstiden ska vara tar hyresnämnden hänsyn till när blev det klart för parterna att en överenskommelse om förlängning inte skulle ske. Det är även hyresnämnden som bestämmer hyresnivån under uppskovstiden.

man-dator-shoppingpasar.jpg

Så fungerar en process i hyresnämnden

Process i hyresnämnden - så fungerar det

Bostadshyresgäster har ett starkt skydd från att bli uppsagda och förlora sin bostad genom något som kallas "direkt besittningsskydd". För lokalhyresgäster gäller en annan form av skydd, "indirekt besittningsskydd", som är lite mer komplext.

Först när du hyrt en lokal i minst nio månader börjar det indirekta besittningsskyddet att gälla. Skyddet betyder inte att du har absolut rätt att få stanna i lokalen om ditt avtal sagts upp, men kan ge dig rätt till ekonomisk ersättning eller en ersättningslokal om hyresvärden säger upp hyresavtalet på felaktig grund.

Om ditt avtal blivit uppsagt, men du behöver mer tid att flytta ut din verksamhet, kan du ansöka om ett så kallat uppskov hos hyresnämnden.

Det är möjligt att avtala bort hela eller delar av det indirekta besittningsskyddet. En hyresvärd kan exempelvis erbjuda dig lägre hyra för lokalen om du avstår besittningsskyddet. För att överenskommelsen ska vara giltig måste den 

Att avtala bort sitt besittningsskydd kan få omfattande konsekvenser. Ta gärna hjälp av någon av våra experter på 

 innan du träffar en sådan överenskommelse. 

interior-kladbutik-ii.jpg

Vad är indirekt besittningsskydd?

Indirekt besittningsskydd - så fungerar det

I hyreslagen står det att en lokal ska vara återlämnad till hyresvärden senast klockan 12:00 dagen efter att hyrestiden löpt ut.

Lagen säger ingenting om i vilket skick lokalen ska återlämnas men du som hyresgäst har en generell vårdplikt. Det innebär en skyldighet att hålla lokalen i gott skick samt att ersätta hyresvärden för eventuella skador som du har orsakat i lokalen. Vårdplikten anses även innefatta en så kallad 'återställandeskyldighet', vilket innebär att hyresgästen har en skyldighet att även lämna lokalen i ett gott skick.

Om hyresavtalet är upprättat på Fastighetsägarnas standardavtal så finns återställandeskyldigheten närmare förklarad. Där står att hyresgästen är skyldig att

Större hyresvärdar för exempelvis köpcentrum kan ha detaljerade villkor i sina avtal om hur och när en avflyttningsprocess ska ske.

Vad innebär skyldigheten att återställa lokalen i godtagbart skick?

Med ”godtagbart skick” menas att du som hyresgäst ska återställa utförda ändringar av lokalen och även reparera skador som inte är normalt slitage. Detta gäller oavsett om hyresvärden en gång i tiden godkände att du gjorde ändringarna eller inte. Om du har för avsikt att bygga om i en lokal är det därför en god idé att träffa särskilt avtal med hyresvärden om att inte behöva återställa de ändringar som görs.

Vilket skick som är godtagbart ska avgöras objektivt med hänsyn till vad som är normalt i branschen. Se upp med klausuler som avviker från standardavtalets formulering. Två exempel på avvikande formulering är att; "lokalen ska återställas i ett för hyresvärden godtagbart skick" och "lokalen skall återställas i ursprungligt skick”. Är det formulerat på detta sätt kan det betyda att du som hyresgäst till exempel måste måla om alla väggar i lokalen så att den "är som ny” vid avflytt.

Vad gäller om jag har övertagit ett hyresavtal från en tidigare hyresgäst?

Om du övertar ett hyresavtal ärver du som ny hyresgäst den tidigare hyresgästens återställandeskyldighet. Det är viktigt att du vid ett övertagande av ett hyresavtal kontrollerar vilka ändringar den tidigare hyresgästen utfört i lokalen då du kommer vara skyldig att bekosta återställandet.

Vad händer om jag inte återställer lokalen i det skick som krävs?

Om lokalen inte återlämnas i ett godtagbart skick har hyresvärden rätt att, på din bekostnad, utföra arbeten för att återställa lokalen. De åtgårder som då utförs ska vara skäliga och får inte vara mer omfattande än vad som kan anses rimligt. Hyresvärden har även rätt till ersättning för den tid som lokalen inte gick att hyra ut på grund av det bristfälliga skicket.

Vad innebär hyresgästens respektive hyresvärdens egendom?

När det gäller skyldigheten att tömma lokalen på egendom är det viktigt att veta vilken egendom som tillhör hyresgästen. Oftast är det enkelt att avgöra men ibland uppstår gränsdragningsproblem, antingen för att hyresvärden vill behålla egendomen eller för att hyresgästen inte vill ta den med sig.

Utgångspunkten är att om hyresgästen köpt egendomen, så har hyregästen även rätt och skyldighet att ta med sig den vid flytten.

Tre undantag för när egendom ska kvarlämnas i lokalen

Vad händer med egendom som tillhör hyresgästen men ändå lämnas kvar?

Hyresvärden kan då ha rätt till ersättning från hyresgästen för bortfraktande av egendom och för tiden som lokalen inte gick att hyra ut på grund av att egendom lämnats i lokalen.

Om det uppstår diskussioner mellan dig och din hyresvärd om vilken egendom som ska kvarlämnas i lokalen, vilka ändringar som ska återställas eller vad som ska anses utgöra "godtagbart skick" är det bäst att konsultera en jurist. Vi på Svensk Handel Juridik svarar gärna på frågor och biträder dig som hyresgäst vid förhandlingar med din hyresvärd.

flytt.jpg

Om du ska flytta från din lokal

Avflytt – så fungerar det

I hyresavtalet framgår det för vilket ändamål och syfte en lokal hyrs ut. Du som hyresgäst kan därför kräva att  lokalen du hyr ska vara fullt brukbar för det ändamål som anges i avtalet. Det betyder att om möjligheten att nyttja lokalen för ändamålet försämras eller försvåras, kan du ställa krav på hyresvärden.

Var uppmärksam på att det är tillåtet för parterna att komma överens om i vilket skick lokalen hyrs ut. Ett vanligt exempel är att parterna enas om att lokalen hyrs ut i befintligt skick, vilket då ska gälla framför det skick som lagen föreskriver om full brukbarhet för ändamålet.

När en lokal påverkas negativt av störningar (exempelvis vattenläckage, buller, försämrad tillgänglighet, lukt, mikrobiella skador med mera), kan det vara svårt för dig att driva din verksamhet. Du som hyresgäst har möjlighet att rikta krav mot hyresvärden. Du kan exempelvis ha rätt till hyresnedsättning, ekonomisk ersättning (skadestånd), avhjälpande på hyresvärdens bekostnad eller förtida uppsägning av hyresavtalet.

Rätten till sänkt hyra gäller från den tidpunkt då störningen i lokalen började och du underrättat hyresnämnden om den samt att du kräver hyresnedsättning till dess att den har åtgärdats. Rätten till hyresnedsättning förutsätter inte att din hyresvärd orsakat störningen eller har orsakat skada genom vårdslöshet. Hur stor sänkningen blir är en bedömningsfråga som avgörs från fall till fall. En hyressänkning ska motsvara hur stor påverkan störningen har på verksamheten och hur störningen påverkar lokalens hyresvärde. Var uppmärksam på att din rätt till nedsatt hyra kan avtalas bort om din hyresvärd exempelvis planerar visst underhåll av fastigheten eller annat arbete som har specificerats i avtalet. Kontakta oss på Svensk Handel Juridik så kan vi bedöma vilken betydelse villkoret får i just ditt avtal.

Hyresgästen kan förutom hyresnedsättning också ha rätt till ersättning för skada (skadestånd). Skadan kan bestå av exempelvis förlorad bruttovinst eller faktiska kostnader som uppkommit för dig som hyresgäst. Rätten till skadestånd förutsätter att din hyresvärd har orsakat skada genom vårdslöshet. Det kan vara att hyresvärden medvetet orsakat störningar, struntat i att åtgärda störningar eller utfört åtgärder på ett sätt som är onödigt påträngande för hyresgästen. Det är upp till hyresvärden att visa att denne inte har agerat på ett sätt som kan sägas vara vårdslöst.

Rätten till självhjälp innebär att du som hyresgäst kan ha rätt att åtgärda störningar i lokalen på hyresvärdens bekostnad, om denne inte självmant gör något åt störningarna.

Om det är fråga om en allvarligare form av störning, en störning av så kallad 'väsentlig betydelse', kan hyresgästen till och med ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.

Om du som hyresgäst drabbas av störningar i din lokal är det viktigt att du så snart som möjligt informerar hyresvärden om detta.

Därför är det viktigt att anmäla störningar:

Ett meddelande om störning bör lämnas skriftligen då det kan förekomma eventuell framtida diskussion om när störningen uppstod och hur länge den pågick. Du kan nämligen inte få rätt till hyresnedsättning för tiden innan hyresvärden uppmärksammats på bristen.

Om du upplever störningar rekommenderar vi dig att dokumentera dessa genom att exempelvis fotografera, filma, mäta eller föra loggbok. Att ha mycket sparat underlag som visar hur lokalen och verksamheten påverkats, kan få avgörande betydelse om du senare hamnar i tvist med värden ifråga om kompensation för störningarna.

Du är välkommen att kontakta oss på Svensk Handel Juridik om du exempelvis har frågor om lokalens skick, hur du ska agera om lokalen drabbas av störningar eller vilka rättigheter du har som hyresgäst.

Hyresguiden

Indexeringen av hyran för 2024 står för dörren

Hyresguiden

Uppsagt hyresavtal – så fungerar det

Process i hyresnämnden - så fungerar det

Indirekt besittningsskydd - så fungerar det

Avflytt – så fungerar det

Störningar i din lokal – så fungerar det

Håll dig uppdaterad med Svensk Handels nyhetsbrev